Un litigiu privind dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de peste 4.200 de metri pătrați de teren din intravilanul satului Horodiștea s-a încheiat, în primă instanță, cu respingerea acțiunii formulate de un localnic împotriva a doi moștenitori ai fostului proprietar. Instanța a respins ca neîntemeiată cererea prin care reclamantul solicita să fie recunoscut proprietar asupra unei suprafețe totale de 4.261 de metri pătrați, susținând că a dobândit terenul prin prescripție achizitivă, cunoscută și sub denumirea de uzucapiune.
Reclamantul: „Am cumpărat casa și terenul în 1988”
Potrivit actelor analizate de instanță, reclamantul Batincu Ioan a susținut că în anul 1988 a cumpărat de la pârâților Dănilă Aura Cristina și Cătălin o casă de locuit, împreună cu terenul aferent, despre care a afirmat că avea o suprafață de aproximativ 4.000 de metri pătrați. Tranzacția ar fi fost consemnată într-un înscris sub semnătură privată, denumit „proces-verbal” sau în termeni populari “zdelcă”., iar reclamantul a susținut că a achitat integral prețul și că, din acel moment, a intrat în posesia imobilului.
În deceniile care au urmat, acesta a afirmat că a folosit terenul ca un proprietar, că a demolat construcțiile vechi și a ridicat o locuință, anexe gospodărești și împrejmuiri. De asemenea, a arătat că pe teren a fost construită și o casă pentru fiul său.
Un argument invocat în proces a fost și plata impozitelor pentru teren. Reclamantul a susținut că autoritățile locale l-au recunoscut în evidențele fiscale ca persoană care stăpânește imobilul.
Acesta a mai arătat că în anul 2002 a primit un titlu de proprietate pentru 940 de metri pătrați din zona respectivă, însă pentru diferența de teren nu a obținut un document de proprietate.
Moștenitorii au contestat dreptul de uzucapiune
De cealaltă parte, pârâții au solicitat respingerea acțiunii și au susținut că nu sunt întrunite condițiile legale pentru dobândirea proprietății prin uzucapiune. Aceștia au arătat că terenul revendicat face parte din proprietatea dobândită de autorul lor și că, ulterior, dreptul de proprietate a fost transmis succesoral.
Potrivit probelor analizate de instanță, autorului pârâților i-a fost reconstituit, în anul 2002, dreptul de proprietate asupra unei suprafețe totale de 6,24 hectare. În titlul de proprietate era inclusă și o suprafață de 3.073 de metri pătrați din intravilanul satului Horodiștea. Ulterior, după dezbaterea succesiunii, cei doi pârâți au moștenit în cote egale această proprietate.
În anul 2021, o parte din teren a fost intabulată în cartea funciară, iar în documentele cadastrale au fost identificate și două construcții – o casă de locuit și o anexă gospodărească.
Pârâții au susținut în instanță că reclamantul a ocupat terenul doar cu titlu de toleranță și că nu l-a posedat efectiv „sub nume de proprietar”. În opinia acestora, simpla folosință a terenului nu putea conduce la dobândirea proprietății prin uzucapiune.
Terenul nu a fost identificat clar în actul din 1988
Un element important reținut de judecător a fost lipsa unei identificări precise a suprafeței de teren care ar fi făcut obiectul tranzacției din 1988. Instanța a constatat că înscrisul sub semnătură privată prin care reclamantul susține că a cumpărat imobilul nu stabilea cu exactitate întinderea terenului aferent casei și anexelor. Această neclaritate ar fi contribuit, potrivit motivării instanței, la apariția litigiilor ulterioare privind limitele proprietății.
Judecătorul a analizat și situația cadastrală a terenului, precum și titlurile de proprietate emise după intrarea în vigoare a Legii fondului funciar.
De ce nu a fost recunoscută uzucapiunea
Instanța a analizat cauza prin prisma prevederilor Vechiului Cod civil, întrucât perioada de posesie invocată de reclamant a început înainte de intrarea în vigoare a actualului Cod civil. Pentru uzucapiunea de 30 de ani, legislația veche impunea, între altele, existența unei posesii continue, neîntrerupte, netulburate, publice și exercitate sub nume de proprietar. În cazul de față, instanța a apreciat că reclamantul a demonstrat existența unor acte materiale de stăpânire a terenului, însă nu și elementul psihologic al posesiei – intenția de a se comporta ca proprietar în raport cu adevăratul proprietar.
Judecătorul a subliniat că o parte semnificativă a terenului figura în titlul de proprietate emis în anul 2002 pe numele autorului pârâților.
Un alt element considerat relevant a fost faptul că moștenitorii au făcut demersuri juridice privind terenul și au obținut certificate de moștenitor în anul 2019. În motivarea sentinței, instanța apreciază că aceste demersuri au avut relevanță asupra cursului termenului de prescripție invocat de reclamant.
„Plata impozitelor nu este suficientă”
Chiar dacă reclamantul a plătit impozite pentru teren și a exercitat în fapt acte de stăpânire asupra imobilului, instanța a considerat că aceste împrejurări nu sunt suficiente pentru a demonstra, prin ele însele, o posesie utilă în sensul legii.
Instanța a reținut că gospodăria era cunoscută în comunitate și că autoritățile locale recunoșteau, din perspectiva evidențelor fiscale, posesia reclamantului. Totuși, acest aspect nu a fost considerat suficient pentru a înlătura drepturile de proprietate rezultate din titlurile și actele succesorale ale pârâților. În consecință, instanța a stabilit că reclamantul nu a făcut dovada tuturor condițiilor necesare pentru dobândirea prin uzucapiune a terenului de 4.261 de metri pătrați.
Instanța a respins acțiunea reclamantului ca neîntemeiată. Pârâții au solicitat și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, însă instanța a respins și această cerere, deoarece nu au fost dovedite cheltuielile efectuate în cadrul procesului. Hotărârea nu este definitivă. Părțile au dreptul să formuleze apel în termen de 30 de zile de la comunicarea sentinței, apelul urmând să fie depus la instanța care a pronunțat hotărârea.
